A nova Lei n° 14.973/2024 proporciona uma oportunidade para que pessoas físicas e jurídicas reavaliem o valor de seus imóveis ao preço de mercado, com uma tributação reduzida.
Contudo, ao avaliar a viabilidade dessa atualização, especialmente para aqueles que planejam vender o imóvel em um futuro próximo, pode-se perceber que, em algumas situações, essa opção pode não ser tão vantajosa.
A Lei 14.973/2024 permite que pessoas físicas atualizem o valor de seus imóveis declarados ao valor de mercado, com uma tributação de 4% sobre a diferença entre o valor da aquisição e o valor atualizado. As pessoas jurídicas também podem optar pela atualização de seus imóveis, pagando 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença.
É fundamental destacar ao considerar a atualização do valor dos bens que caso o imóvel seja vendido em até 36 meses após a atualização, não será permitido deduzir o valor pago na atualização no cálculo do ganho de capital, transformando o imposto pago em um custo desnecessário.
Além disso, no caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos 15 anos contados da data da atualização, deverá ser apurado o ganho de capital proporcional e pago o imposto incidente sobre esse ganho. Esse detalhe é especialmente relevante para aqueles que planejam vender o imóvel em um prazo curto.
Portanto, é fundamental que os proprietários de imóveis estejam cientes dessas disposições legais e considerem cuidadosamente os prazos e os custos envolvidos antes de optar pela atualização do valor de seus bens.
Exemplos de cálculos:
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Pessoa Física – Ana
Cenário: Ana adquiriu um imóvel por R$ 50.000,00 e, o valor atualizado é de R$ 250.000,00. Mas, pretende vendê-lo em cinco anos.
1.1. Venda sem atualização do bem:
Ganho de Capital: R$ 250.000 (valor atualizado) – R$ 50.000,00 (custo de aquisição) = R$ 200.000,00
R$ 200.000 × 15% = R$ 30.000,00
1.2. Venda com atualização do bem – IR 4%
1.2.1 Ganho de Capital: R$ 200.000,00 × 4% = R$ 8.000,00
1.2.2. Ganho de Capital após cinco anos (60 meses): R$ 250.000 − [R$ 50.000 + (R$ 200.000,00 × 24%)] = R$ 152.000,00
1.2.4. Imposto de renda sobre o ganho de capital: R$ 152.000 × 15% = R$ 22.800,00
1.2.5. Total de IR: R$ 8.000,00 (atualização) + R$ 22.800 (ganho de capital) = R$ 30.800,00
Análise: Optar pela atualização resultaria em um custo adicional de R$ 800,00, comparado aos R$ 30.000,00 que Ana pagaria sem realizar a atualização do bem. Além disso, Ana teria que desembolsar R$ 8.000,00 imediatamente para efetuar a atualização, o que pode representar um impacto financeiro significativo. Caso o imóvel seja vendido em um período inferior a três anos, não será possível aproveitar o valor pago na atualização, tornando essa decisão ainda mais desfavorável.
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Pessoa Jurídica – Empresa Alfa
Cenário: A empresa Alfa LTDA adquiriu um imóvel por R$ 1.000.000,00 e hoje o valor de mercado é de R$ 2.500.000,00. A empresa planeja vender o imóvel daqui a seis anos.
2.1. Venda sem atualização do bem:
2.1.1. Ganho de Capital: R$ 2.500.000,00 – R$ 1.000.000,00 = R$ 1.500.000,00
2.1.2. IRPJ + CSLL (34% sobre o ganho de capital): R$ 1.500.000,00 × 34% = R$ 510.000,00
2.2. Venda com atualização do bem – (IR 34%):
2.2.1. IRPJ + CSLL sobre a atualização (10% sobre a diferença de R$ 1.500.000,00): R$ 1.500.000,00 × 10% = R$ 150.000,00
2.2.2. Ganho de Capital após seis anos: R$ 2.500.000 – [R$ 1.000.000,00 + (R$ 1.500.000,00 × 32%)] = R$ 1.020.000,00
2.2.3. IRPJ + CSLL sobre o ganho de capital: R$ 1.020.000,00 × 34% = R$ 346.800,00
2.2.4. Total de impostos: R$ 150.000,00 (atualização) + R$ 346.800,00 (ganho de capital) = R$ 496.800,00
A aludida lei apresenta vantagens substanciais para os proprietários que pretendem manter seus imóveis por um período prolongado. Todavia, para alienações em curto prazo, o custo adicional resultante da atualização do valor dos imóveis pode não ser economicamente favorável. (Lei n° 14.973/2024)
Observa-se que quanto menor o prazo para a venda, maior será o custo tributário da operação. Esse fator deve ser cuidadosamente considerado por proprietários que pretendem alienar seus imóveis em um período breve.
Além disso, a Instrução Normativa n° 2.222/2024, publicada em 24 de setembro de 2024, que normativa a Lei, estabelece importantes regras adicionais para a atualização do valor de imóveis. De acordo com essa normativa, a revisão do valor só é permitida para imóveis que foram declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) de 2024, no caso de pessoas físicas, ou na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) de 2024, para pessoas jurídicas, ambas referentes ao ano-calendário de 2023.
Para os imóveis adquiridos no ano-calendário de 2024, ou alienados antes da reavaliação, essa possibilidade está excluída.
A opção pela atualização de valor dos bens imóveis a valor de mercado será formalizada mediante a entrada da DABIM – Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis, até o dia 16/12/2024. (IN 2.222/2024, art. 7⁰)
Portanto, é essencial que os contribuintes estejam atentos a essas novas disposições legais e avaliem cuidadosamente a viabilidade e os benefícios da atualização do valor de seus imóveis, considerando o prazo em que pretendem realizar a venda.
Por fim, apesar da atualização do valor de imóvel aparentemente ser uma oportunidade interessante, é importante considerar que existem estratégias potencialmente mais eficientes para minimizar a carga tributária. Por isso, é fundamental consultar um especialista tributário.
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Autora: LAURIN TOMAZI
Tributarista
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